税理士の菅原和望です。今回は大家さんの確定申告について、必要書類の準備から経費の考え方まで、順を追って整理していきます。
今回は不動産所得の確定申告の基本的な流れを解説します。給与所得者として会社員をしながら賃貸経営をされている方も多く、確定申告そのものが久しぶりという方、複数物件を所有し本格的に不動産賃貸業を営んでいる方必見です！
不動産所得の確定申告の基本
不動産所得とは
家賃収入から必要経費を差し引いた金額が不動産所得となり、給与所得など他の所得と合算して総合課税されます。給与所得者の場合、不動産所得と給与所得を合算した金額に対して所得税率が適用されるため、不動産所得が増えるほど適用される税率区分が上がる可能性がある点も押さえておきましょう。
申告に必要な書類
家賃収入の明細、管理費・修繕費等の領収書、固定資産税の納税通知書、借入金の返済予定表などを事前に整理しておく必要があります。管理会社から送付される年間の家賃収支報告書は特に重要な資料となるため、紛失しないよう年ごとにまとめて保管しておくことをおすすめします。書類はデータ化してクラウド上に保存しておくと、紛失リスクを減らせるだけでなく複数年分の比較も容易になります。
確定申告で計上できる経費
主な必要経費の例
管理委託料、修繕費、火災保険料、固定資産税、借入金利子、減価償却費などが必要経費として認められます。このほか、賃貸経営に関する税理士報酬や、入居者募集にかかる広告費、共用部分の水道光熱費なども経費として計上できる代表的な支出です。
按分が必要な費用
自宅の一部を管理事務に使用している場合など、家事按分が必要な費用については合理的な基準で按分計算します。物件管理のために使用する車両の燃料費や、自宅で経理作業を行う際の通信費なども、業務利用分を合理的に区分して計上することができます。
申告時の注意点
事業的規模の判定
いわゆる5棟10室基準を満たすかどうかで、青色申告特別控除額や専従者給与の可否が変わってきます。区分所有マンションの場合は1室ごとに部屋数としてカウントされるため、複数の区分マンションを所有している方は、事業的規模に該当するかどうかを一度確認しておくとよいでしょう。所有区分ごとに賃貸借契約の内容が異なるケースもあるため、契約書を一覧化しておくと申告時の確認作業がスムーズになります。
帳簿保存の重要性
最大65万円の青色申告特別控除を受けるには、複式簿記による記帳と一定の電子申告要件を満たす必要があります。事業的規模に満たない場合は65万円控除の適用要件を満たせないため、まずはご自身の物件規模が事業的規模に該当するかどうかを確認することが重要です。将来的に物件を増やして事業的規模を目指す場合は、早い段階から複式簿記による記帳体制を整えておくと、控除額の適用漏れを防ぐことができます。
青葉区・都筑区の大家さんの確定申告事情
会社員との兼業が多い地域性
青葉区・都筑区では、会社員として勤めながら相続や住み替えをきっかけに物件を賃貸に出している方が目立ちます。給与とは別に不動産所得を申告することになるため、源泉徴収票と管理会社からの送金明細がそろった段階で一度全体像を確認しておくと、申告直前に慌てずに済みます。
申告前に整理しておきたい論点
新規物件の購入、大規模修繕、法人化の検討など、資金や税負担への影響が大きい意思決定の前に相談いただくことで、選択肢を踏まえた判断がしやすくなります。
確定申告についてよくいただくご相談
年間を通じた書類の整理方法
申告に必要な資料は年に一度まとめて探すよりも、届いた時点でその都度ファイルに入れていくほうが結果的に手間がかかりません。家賃の入金記録と経費の領収書を月単位でそろえておけば、申告時期の作業は集計と確認だけで済みます。
まとめ
不動産所得の確定申告は経費の範囲や事業的規模の判定など、給与所得者にはなじみのない論点が多くあります。早めに書類を整理し、青色申告のメリットを活用しましょう。
経費の詳細は「大家さんの経費、修繕費と資本的支出の判断を税理士が解説」、白色申告と青色申告の比較は「大家さんは白色申告と青色申告どちらが得か｜65万円控除のメリット」もあわせてご覧ください。
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よくある質問
Q. 不動産所得が赤字の場合も申告は必要ですか？
A. 赤字であっても他の所得と損益通算できる場合があるため、申告することで税負担を軽減できることがあります。
Q. 確定申告をしないとどうなりますか？
A. 無申告加算税や延滞税が課される可能性があるため、期限内の申告をおすすめします。
Q. 会社員が副業で賃貸経営をしている場合も申告は必要ですか？
A. 給与以外に一定額を超える所得がある場合は、確定申告が必要となります。
Q. 税理士に依頼するとどこまで対応してもらえますか？
A. 帳簿作成から申告書の作成・提出、税務署対応まで一括してサポートいたします。
Q. 確定申告の時期だけの依頼もできますか？
A. 申告時期のみのご依頼も承っております。管理会社からの送金明細、固定資産税の課税明細書、借入金の返済予定表をお持ちいただければ、初回のご相談で不足している書類を確認できます。
Q. 過去の申告内容に不安がある場合も相談できますか？
A. 過年度分の申告書控えを拝見しながら、経費の計上漏れや按分の考え方を確認いたします。内容に応じて、修正申告や更正の請求といった対応方法もあわせてご説明します。
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