大家さんは法人化すべき?個人事業主との違いを税理士が比較

税理士の菅原和望です。今回は賃貸経営を法人化すべきかどうか、個人のままの場合との違いを比較しながら考えていきます。

賃貸経営の規模が大きくなってくると「そろそろ法人化すべきか」という悩みが出てきます。特に複数物件を所有し年間収入が一定水準を超えてくると、税負担や資産承継の観点から法人化のメリットが大きくなる傾向があります。今回は個人経営と法人経営の違いを比較します。

個人経営と法人経営の税負担の違い

個人の所得税は超過累進税率

個人の不動産所得は総合課税の対象となり、所得が増えるほど税率が上がる累進課税(住民税と合わせ最大55%程度)が適用されます。給与所得など他の所得と合算されるため、会社員の方が賃貸経営を行う場合は、給与所得だけを見ていた時よりも税率区分が上がってしまうケースも少なくありません。

法人の実効税率はほぼ一定

法人税等の実効税率はおおむね30%前後で、所得が大きくなるほど法人の方が税負担を抑えられる傾向にあります。中小法人の場合は所得800万円以下の部分に軽減税率が適用されるため、規模に応じたシミュレーションを行うことが重要です。

法人化のメリット

所得分散による節税

家族を役員にして役員報酬を支払うことで、所得を分散し世帯全体の税負担を軽減できる場合があります。配偶者やお子様を役員にする場合は、実際に業務を行っていることが前提となるため、役割や業務実態を明確にしておくことが大切です。

退職金・生命保険の活用

法人であれば役員退職金の支給や生命保険料の損金算入など、個人にはない節税策を活用できます。役員退職金は在職年数や功績倍率をもとに適正額を算定する必要があり、過大な支給は損金算入が否認されるリスクがある点にも注意が必要です。

法人化のデメリット・注意点

設立・維持コスト

法人設立には登記費用がかかるほか、赤字でも法人住民税の均等割が発生し、社会保険への加入義務も生じます。役員報酬を設定すると社会保険料の会社負担も発生するため、法人化後のキャッシュフローを事前にシミュレーションしておくことが重要です。

物件の移転コスト

個人所有の物件を法人へ移転する際には、登録免許税や不動産取得税、譲渡所得課税などのコストを考慮する必要があります。移転コストと将来の節税効果を比較したうえで、どの物件から法人へ移すかを段階的に検討する方法もあります。

法人化の検討でよくいただくご相談

判断材料としてそろえておきたい資料

法人化を検討するには、直近数年の申告書と物件ごとの収支、借入の残高がわかる資料が出発点になります。数字がそろっていれば、個人のまま続ける場合と法人を設立する場合の比較もその場で進められます。

金融機関・不動産会社との相談の進め方

物件の取得や売却は不動産会社、法人名義への切り替えに伴う融資は金融機関、税負担の比較は税理士が担う領域です。設立の登記そのものは司法書士の分野になるため、順序を整えてから動き出すと余計な費用や手戻りを抑えられます。

設立前にシミュレーションをおすすめする理由

新規物件の購入、大規模修繕、法人化の検討など、資金や税負担への影響が大きい意思決定の前に相談いただくことで、選択肢を踏まえた判断がしやすくなります。法人化のご相談では、税負担のシミュレーションだけでなく、社会保険料や設立コストも含めたトータルでの比較資料をご提示しています。

まとめ

法人化にはメリットとデメリットの両方があり、物件規模や収益状況によって最適なタイミングは異なります。シミュレーションを行ったうえで判断することをおすすめします。

退職金対策は「大家さんの退職金代わりに?小規模企業共済・iDeCoで節税しながら老後資金準備」もあわせてご覧ください。

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よくある質問

Q. 法人化の目安となる所得水準はありますか？

A. 一般的に課税所得が900万円を超えるあたりから法人の税負担が有利になるといわれていますが、個別の状況により異なります。

Q. 法人化すると消費税の扱いは変わりますか？

A. 事業用テナント等の課税売上がある場合、法人設立後2期は原則として免税事業者となる場合があります。ただし資本金の額や特定期間の課税売上高によっては、設立初年度から課税事業者となるケースもあるため事前確認が必要です。

Q. 個人の物件をすべて法人に移す必要がありますか？

A. 必ずしも全物件を移す必要はなく、一部を個人に残すなど柔軟な設計も可能です。収益性や移転コストを踏まえ、法人へ移す物件と個人に残す物件を分けて管理する大家さんも多くいらっしゃいます。

Q. 法人化の相談はどのタイミングでするべきですか？

A. 新規物件購入や大規模修繕、相続対策を検討するタイミングで早めにご相談いただくのがおすすめです。法人化は一度実行すると後戻りが難しいため、複数年先を見据えたシミュレーションのうえで判断することをおすすめします。

Q. 法人を設立した後の手続きもお願いできますか？

A. 設立後の会計処理や申告、役員報酬の設定に関するご相談まで継続して対応いたします。個人で所有している物件を法人へ移す場合の進め方もあわせてご説明します。

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この記事を書いた税理士

菅原和望（すがはらかずみ）税理士／菅原和望税理士事務所代表

東京地方税理士会緑支部所属／税理士登録番号第154708号（2024年11月登録）
登録内容は日本税理士会連合会の税理士情報検索サイト（登録番号 154708 で検索）および東京地方税理士会でご確認いただけます。
会計・税務の実務経験9年
株式会社カプロス代表（2015年12月設立／ダイヤモンドコア工法によるコンクリートの穿孔・切断・解体工事／施工エリア：関東・東北）
不動産賃貸業（賃貸物件の経営）

1993年生まれ。横浜市青葉区市ケ尾の菅原和望税理士事務所代表。自ら建設業の施工会社を経営し、不動産賃貸業も営む事業者としての立場もふまえ、クラウド会計（マネーフォワードクラウド）を活用した記帳・決算・確定申告までを一貫してサポートしています。

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