大家さんは白色申告と青色申告どちらが得か｜65万円控除のメリット

税理士の菅原和望です。今回は大家さんの白色申告と青色申告を比べながら、青色申告で受けられる特典と手間を整理していきます。

「白色申告と青色申告、どちらで確定申告すればよいのか」という選択次第で税負担が大きく変わることもあるため、早い段階で違いを理解しておくことが大切です。特に開業から数年以内は判断に迷う方が多く、将来の物件拡大の見通しも踏まえて検討することが重要です。

大家さんの税務を全体から確認したい方へ
当事務所では、不動産所得・事業的規模・減価償却と修繕費・消費税・法人化・売却までを1ページにまとめた大家さん・不動産オーナーの税務完全ガイドも公開しています。この記事はそのうちの1テーマを詳しく解説したものです。

白色申告と青色申告の違い

白色申告の特徴

事前の届出が不要で、簡易な帳簿付けで申告できますが、税制上の優遇措置は限定的です。特別な手続きをしていない場合は自動的に白色申告の扱いとなるため、賃貸経営を始めたばかりの大家さんの多くがまずこの方法で申告をスタートすることになります。ただし規模が拡大してくると、青色申告への切り替えを検討するタイミングが必ず訪れるため、早めに準備しておくことをおすすめします。

青色申告の特徴

事前に承認申請書を提出し、複式簿記による記帳を行うことで、さまざまな税制優遇を受けられます。記帳の手間は増えるものの、控除額や繰越控除などの特典を踏まえると、事業的規模で賃貸経営を行っている大家さんの多くは青色申告の方が有利になる傾向があります。記帳が複雑になる分、クラウド会計ソフトを活用することで日々の入力作業を効率化できます。

青色申告を選ぶメリット

最大65万円(令和9年分からは最大75万円)の特別控除

事業的規模(5棟10室基準)を満たし、複式簿記による記帳と、期限内のe-Taxによる申告(令和8年分までは、e-Taxに代えて、優良な電子帳簿の保存でも可)の要件を満たすことで、65万円の控除が受けられます。複式簿記で記帳していても、e-Taxで申告しない場合の控除額は、令和8年分までは原則として55万円、令和9年分からは10万円になります(簡易な帳簿による記帳の場合や、期限後に申告した場合は最大10万円です)。令和9年分からは、65万円の要件に加えて、優良な電子帳簿の保存などの要件も満たすと控除額が75万円になる一方、事業的規模で、簡易な帳簿により記帳している方は、前々年の不動産所得の収入が1,000万円を超えると、原則として控除を受けられなくなります。事業的規模に満たない場合は、不動産所得だけであれば、複式簿記で記帳しても控除額は最大10万円で、事業的規模かどうかで最大控除額が変わってくる点は理解しておきましょう。複式簿記に不安がある場合でも、税理士に記帳を依頼することで65万円控除の要件を満たしながら申告することができます。

赤字の3年間繰越控除

その年が赤字になった場合でも、翌年以降3年間にわたり黒字と相殺できるため、大規模修繕を行った年などに有利です。特に外壁塗装や屋根の葺き替えなど高額な修繕を行った年は赤字になりやすいため、この繰越控除を活用できるかどうかで数年単位の税負担が変わってきます。白色申告では赤字の繰越控除が認められないため、大規模修繕を予定している場合は青色申告への切り替えを事前に検討しておくことが重要です。

家族への給与を経費にできる

事業的規模であれば、青色事業専従者給与の届出により家族への給与を必要経費として計上できます。物件管理や入居者対応を家族が手伝っている場合、実態に見合った金額であれば、専従者給与として経費計上することで世帯全体の税負担を軽減できる可能性があります。

青色申告の注意点

事業的規模の要件

65万円控除やアパート等の専従者給与を活用するには、5棟10室基準などの事業的規模の判定が重要になります。区分所有マンションを複数所有している場合は、1室ごとにカウントして判定するため、所有物件の棟数・室数を正確に把握しておくことが大切です。

複式簿記による記帳の手間

65万円控除を受けるには複式簿記による記帳が必要となるため、クラウド会計ソフトの活用が実務上おすすめです。銀行口座と連携させることで日々の入出金が自動で取り込まれ、記帳の手間を大きく減らすことができます。

青葉区・都筑区の大家さんの申告方法の選び方

兼業で賃貸経営をされている方が多い地域

青葉区・都筑区では、勤務先の給与と家賃収入の両方がある方からのご相談が多く、記帳にかけられる時間が限られているという声をよくいただきます。青色申告の特典と記帳の負担を天秤にかけ、続けられる方法を選ぶことが長く運営していくうえで重要になります。

申請期限の前にご相談いただきたい理由

新規物件の購入、大規模修繕、法人化の検討など、資金や税負担への影響が大きい意思決定の前に相談いただくことで、選択肢を踏まえた判断がしやすくなります。青色申告への切り替えをご検討の際は、事業的規模の判定も含めて事前にシミュレーションいたします。

申告方法の選択でよくいただくご相談

記帳を続けやすくする仕組みづくり

青色申告を選ぶ場合は、日々の記帳を続けられる仕組みをつくることが前提になります。通帳や送金明細をデータで保存し、月に一度まとめて入力する習慣にするだけでも負担は大きく変わります。

不動産会社や金融機関への提出書類との関係

記帳の手間を減らす仕組みは会計ソフトの提供元、申告方法の選択とその効果は税理士に相談すると整理しやすくなります。青色申告の承認には期限があるため、切り替えを考えた時点で早めに確認しておくことが大切です。

まとめ

事業的規模の賃貸経営を行う大家さんにとって、青色申告は税制優遇の大きい制度です。開業時にはできるだけ早く青色申告承認申請書を提出することをおすすめします。

開業時の手続き全体は「大家さん開業時の税務手続き｜開業届・青色申告承認申請書を解説」、おすすめの会計ソフトは「大家さんにおすすめの会計ソフト｜家賃管理システム連携を解説」もあわせてご覧ください。

確定申告・税務相談の業務内容はこちら、料金プランはこちらをご覧ください。顧問契約・確定申告のご依頼・ご予約はこちらの予約方法からお気軽にどうぞ。

よくある質問

Q. 事業的規模でなくても青色申告はできますか？

A. 可能ですが、不動産所得だけの場合は、65万円控除ではなく最大10万円の控除にとどまります。事業的規模を満たしていれば、複式簿記による記帳と期限内のe-Taxによる申告で、65万円控除の適用も可能です(e-Taxで申告しない場合の控除額は、令和8年分までは原則として55万円、令和9年分からは10万円)。記帳方法や申告方法とあわせて確認しておくとよいでしょう。

Q. 青色申告承認申請書はいつまでに提出すればよいですか？

A. 開業した年は開業の日から2か月以内(1月15日までに開業した場合はその年の3月15日まで)、既に開業している場合は青色申告をしようとする年の3月15日までに提出が必要です。

Q. 白色申告でも記帳は必要ですか？

A. 白色申告でも簡易な帳簿の記帳と保存が義務付けられています。記帳内容が簡易な分、赤字の繰越控除などの特典は受けられない点に留意が必要です。

Q. 青色申告に変更するにはどうすればよいですか？

A. 青色申告をしようとする年の3月15日まで(その年の1月16日以後に新たに不動産の貸付けを始めた場合は、始めた日から2か月以内)に、税務署へ青色申告承認申請書を提出すれば、その年分から青色申告ができます。期限を過ぎると、その年分は白色申告になります。

Q. これから青色申告に切り替えたい場合はどう進めればよいですか？

A. 承認申請の期限と必要な帳簿の準備を確認しながら、切り替えの段取りをご案内します。ご希望に応じて申請書の作成も承ります。

Q. 記帳が負担で続けられるか不安な場合も相談できますか？

A. 記帳代行から申告書の作成まで一括してお引き受けできます。ご自身で入力される範囲を決めて分担する進め方もご提案しています。

大家さんの税務・会計に関する関連記事

大家さんの税務を全体像から確認したい方は、まず大家さん・不動産オーナーの税務完全ガイドをご覧ください。個別のテーマは以下の記事で解説しています。

青色申告特別控除の詳細は国税庁の情報もご確認ください：国税庁公式サイト

免責事項

本記事は、掲載時点の法令等に基づく一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案に対する税務上の判断や助言を行うものではありません。制度は改正されることがありますので、実際の手続きの際は最新の情報をご確認ください。記事の内容に関するご質問や、記事の内容についてのスポットでのご相談はお受けしておりません。顧問契約をご検討の方には、初回無料の面談を行っています。本記事の内容を利用したことにより生じた損害について、当事務所は一切の責任を負いません。

この記事を書いた税理士

菅原和望（すがはらかずみ）税理士／菅原和望税理士事務所代表

東京地方税理士会緑支部所属／税理士登録番号第154708号（2024年11月登録）
登録内容は日本税理士会連合会の税理士情報検索サイト（登録番号 154708 で検索）および東京地方税理士会でご確認いただけます。
会計・税務の実務経験9年
株式会社カプロス代表（2015年12月設立／ダイヤモンドコア工法によるコンクリートの穿孔・切断・解体工事／施工エリア：関東・東北）
不動産賃貸業（賃貸物件の経営）

1993年生まれ。横浜市青葉区市ケ尾町の菅原和望税理士事務所代表。自ら建設業の施工会社を経営し、不動産賃貸業も営む事業者としての立場もふまえ、クラウド会計（マネーフォワードクラウド）を活用した記帳・決算・確定申告までを一貫してサポートしています。

プロフィール・事務所案内を見る