大家さんの減価償却、建物・設備の耐用年数と計算方法を税理士が解説

税理士の菅原和望です。今回は賃貸物件の減価償却について、建物と設備の耐用年数や計算の考え方を整理していきます。

賃貸物件を所有する大家さんにとって、減価償却費は最も金額の大きい経費の一つです。今回は建物や設備の減価償却の考え方を解説します。減価償却費は実際の支出を伴わずに毎年経費計上できるため、キャッシュフローと会計上の利益にずれが生じやすい点も理解しておく必要があります。

減価償却費とは

減価償却の基本的な考え方

建物や設備などの固定資産は、取得価額を法定耐用年数に応じて複数年にわたり費用配分し、各年の必要経費として計上します。この仕組みにより、取得した年に一度に大きな支出があったとしても、実際にその資産を使用する期間にわたって経費を分散させることができます。減価償却費は現金の支出を伴わない経費であるため、手元資金を確保しながら経費計上できる点も賃貸経営における特徴の一つです。

土地は減価償却の対象外

土地は時間の経過によって価値が減少しないと考えられているため、減価償却の対象にはなりません。物件を一括で購入した場合は、契約書や固定資産税評価額などをもとに土地と建物の取得価額を合理的に按分する必要があり、この按分方法によって減価償却費の総額が変わってきます。按分方法によって毎年の減価償却費や税負担が変わるため、購入時点で複数の按分方法を比較検討しておくことをおすすめします。

建物・設備の耐用年数

建物の法定耐用年数

鉄筋コンクリート造の住宅用建物は47年、木造住宅は22年など、構造・用途により法定耐用年数が定められています。同じ延床面積の物件でも構造によって耐用年数が大きく異なるため、毎年の減価償却費や税負担にも差が生じる点は物件選びの際にも考慮しておきたいポイントです。木造物件は耐用年数が短い分、早期に多くの減価償却費を計上できる一方、耐用年数経過後は建物の帳簿価額が早く減少する点にも留意が必要です。

附属設備の耐用年数

給排水設備や電気設備などの附属設備は建物本体と区分し、15年程度の短い耐用年数で償却できる場合があります。建物本体より短い期間で経費化できるため、取得時に建物本体と附属設備を適切に区分しておくことで、初期の減価償却費を大きくできる場合があります。区分の根拠となる工事内訳書や設備一覧を保管しておくことも、後日の税務調査に備えて重要です。

計算方法と実務上のポイント

定額法による計算

建物は定額法により、取得価額に耐用年数に応じた償却率を乗じて毎年一定額を償却します。定額法は毎年同じ金額を償却するため、資金計画や利益の見通しが立てやすい点が特徴で、平成28年4月以降に取得した建物附属設備・構築物についても定額法での償却が原則となっています。以前は定率法を選択できた設備区分もありましたが、現在は建物と同様に定額法で計算するのが基本的な取扱いです。

中古物件の耐用年数

中古で取得した物件は、法定耐用年数から経過年数を考慮した簡便法により、耐用年数を算定できる場合があります。法定耐用年数の全部を経過した資産は法定耐用年数の20%、一部を経過した資産は法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数に経過年数の20%を加えた年数で計算するのが一般的な方法です。中古物件は新築に比べて耐用年数が短くなる傾向があるため、年間の減価償却費が大きくなりやすい点もメリットの一つです。ただし耐用年数が短くなる分、償却期間終了後の税負担の増加も見据えて資金計画を立てておくことが大切です。

青葉区・都筑区の物件と減価償却の考え方

中古で取得した物件が多いという特徴

中古のアパートやマンションを取得して賃貸に出す方が多くいらっしゃいます。中古物件は経過年数に応じて耐用年数の考え方が変わるため、購入時の売買契約書や固定資産税の課税明細書を早めにそろえておくことが大切です。

取得時の資料をそろえておく大切さ

購入時の売買契約書と固定資産税の課税明細書は、償却計算の前提になる大切な資料です。取得の年にまとめて保管しておけば、翌年以降の計算は同じ資料を見ながら進められます

まとめ

減価償却費は建物の構造や設備の区分により金額が大きく変わるため、取得時の按分や耐用年数の設定を適切に行うことが節税につながります。

修繕費との区分は「大家さんの経費、修繕費と資本的支出の判断を税理士が解説」もあわせてご覧ください。

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よくある質問

Q. 建物と設備を区分しないとどうなりますか？

A. すべて建物として長い耐用年数で償却することになり、早期の経費化ができず税負担が増える可能性があります。取得時に区分しておくことで、後から見直すよりも確実に節税効果を得られます。

Q. 中古物件の耐用年数はどう計算しますか？

A. 法定耐用年数を超えている場合は法定耐用年数の20%、超えていない場合は簡便法の計算式により算定します。計算の基礎となる築年数の確認資料もあわせてご準備いただくとスムーズです。

Q. 太陽光発電設備も減価償却できますか？

A. 設備の種類に応じた耐用年数により減価償却が可能です。屋根一体型か架台設置型かなど設置方法によって区分が異なる場合があるため、個別にご確認ください。

Q. 減価償却費の計算は自分でもできますか？

A. 可能ですが、按分や耐用年数の判断が複雑なため、税理士に依頼することで適正な計算と節税効果が期待できます。

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この記事を書いた税理士

菅原和望（すがはらかずみ）税理士／菅原和望税理士事務所代表

東京地方税理士会緑支部所属／税理士登録番号第154708号（2024年11月登録）
登録内容は日本税理士会連合会の税理士情報検索サイト（登録番号 154708 で検索）および東京地方税理士会でご確認いただけます。
会計・税務の実務経験9年
株式会社カプロス代表（2015年12月設立／ダイヤモンドコア工法によるコンクリートの穿孔・切断・解体工事／施工エリア：関東・東北）
不動産賃貸業（賃貸物件の経営）

1993年生まれ。横浜市青葉区市ケ尾の菅原和望税理士事務所代表。自ら建設業の施工会社を経営し、不動産賃貸業も営む事業者としての立場もふまえ、クラウド会計（マネーフォワードクラウド）を活用した記帳・決算・確定申告までを一貫してサポートしています。

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