大家さんの資金繰り対策、空室リスクと借入返済をどう乗り切るか

税理士の菅原和望です。今回は賃貸経営の資金繰りについて、空室と借入返済にどう備えるかを整理していきます。

賃貸経営では空室が続くと家賃収入が減少する一方、借入金の返済や固定資産税の支払いは変わらず発生します。こうした収支のギャップにどう備えるかが、長期的に安定した賃貸経営を続けるうえでの重要な課題となります。今回は資金繰り対策について解説します。

賃貸経営における資金繰りの特徴

収入の変動と固定費

空室率の上昇や家賃滞納により収入が変動する一方、ローン返済・管理費・固定資産税などは固定的に発生します。特に築年数の経過した物件では空室期間が長期化しやすいため、平常時から一定の運転資金を確保しておくことが望ましいでしょう。目安としては家賃数か月分の運転資金を確保しておくと安心です。

大規模修繕による支出増

外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕は一時的に多額の支出を伴うため、計画的な資金準備が必要です。修繕の実施時期は築年数に応じてある程度予測できるため、長期修繕計画を作成し、数年単位で資金を積み立てておくことをおすすめします。

資金繰り対策のポイント

修繕積立金の確保

毎月の家賃収入の一部を修繕積立として確保しておくことで、大規模修繕時の資金不足を防げます。専用の口座を分けて積み立てておくと、他の資金と混同せず管理しやすくなります。

借入金の返済計画の見直し

金利上昇局面では、借換えや返済期間の見直しにより月々の返済負担を軽減できる場合があります。借換えには手数料や登記費用などのコストもかかるため、返済負担軽減効果とのバランスを踏まえて検討することが大切です。複数年にわたる総返済額を試算したうえで判断することをおすすめします。

資金調達の選択肢

金融機関からの追加融資

大規模修繕や新規物件購入の際は、金融機関へ事業計画を提示し追加融資を相談することも選択肢の一つです。事業計画書や収支シミュレーションを事前に整理しておくことで、金融機関との交渉もスムーズに進みやすくなります。

火災保険・地震保険の活用

災害等による損害が発生した場合、保険金により修繕費用をまかなえるよう、適切な保険契約を締結しておくことが重要です。補償内容や免責金額は保険会社によって異なるため、定期的に契約内容を見直しておくことをおすすめします。

青葉区・都筑区の大家さんの資金繰り事情

大規模修繕の時期が重なりやすい地域

青葉区・都筑区では、同じ時期に建てられた物件が多く、外壁や屋上防水などの大きな工事が近い時期に重なることがあります。空室が出た月と工事代金の支払いが重なると資金が一気に細るため、数年先までの支出予定を書き出しておくと備えやすくなります。

資金が細る前にご相談いただきたい理由

新規物件の購入、大規模修繕、法人化の検討など、資金や税負担への影響が大きい意思決定の前に相談いただくことで、選択肢を踏まえた判断がしやすくなります。

月次で資金の動きを把握する方法

入出金の記録と借入金の返済予定表を並べて管理しておくと、資金が細る時期を前もって把握できます。修繕の予定も同じ表に書き込んでおけば、支出が重なる月が一目で分かります。

金融機関へ相談する際の資料の整え方

返済条件の見直しは金融機関、空室対策や賃料の設定は不動産会社、資金計画の組み立ては税理士がそれぞれ担います。金融機関に相談する前に資金繰り表を整えておくと、話し合いが具体的に進みます。

まとめ

空室リスクや大規模修繕に備え、日頃から資金繰りの見通しを立てておくことが安定した賃貸経営につながります。

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複数物件を経営されている場合は「大家さんの複数物件経営、損益通算と資金計画を税理士が解説」もあわせてご覧ください。

よくある質問

Q. 空室が続く場合、税務上の対策はありますか？

A. 必要経費として計上できる項目を漏れなく計上することや、青色申告の活用により税負担を軽減できる場合があります。空室期間中の維持管理費用や広告費も経費として計上できるため、漏れなく記録しておくことが大切です。

Q. 借換えのタイミングはいつがよいですか？

A. 金利動向や残債務、違約金等を踏まえてシミュレーションを行い、有利なタイミングで検討することをおすすめします。複数の金融機関の条件を比較したうえで判断することも有効です。

Q. 資金繰り表は作成した方がよいですか？

A. 収入と支出の見通しを可視化できるため、資金繰り表の作成は資金管理に有効です。月次で更新することで、資金不足の兆候に早めに気づくことができます。

Q. 返済が重いと感じている段階でも相談できますか？

A. 早い段階でのご相談を歓迎しております。返済予定表と直近の収支をお持ちいただければ、資金の流れを一緒に見える化し、取り得る選択肢を整理します。

Q. 融資の相談に必要な資料の作成も手伝ってもらえますか？

A. 決算書や確定申告書に加えて、収支計画や資金繰り表の作成をお手伝いします。金融機関に説明しやすい形に整えてお渡しします。

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この記事を書いた税理士

菅原和望（すがはらかずみ）税理士／菅原和望税理士事務所代表

東京地方税理士会緑支部所属／税理士登録番号第154708号（2024年11月登録）
登録内容は日本税理士会連合会の税理士情報検索サイト（登録番号 154708 で検索）および東京地方税理士会でご確認いただけます。
会計・税務の実務経験9年
株式会社カプロス代表（2015年12月設立／ダイヤモンドコア工法によるコンクリートの穿孔・切断・解体工事／施工エリア：関東・東北）
不動産賃貸業（賃貸物件の経営）

1993年生まれ。横浜市青葉区市ケ尾の菅原和望税理士事務所代表。自ら建設業の施工会社を経営し、不動産賃貸業も営む事業者としての立場もふまえ、クラウド会計（マネーフォワードクラウド）を活用した記帳・決算・確定申告までを一貫してサポートしています。

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