大家さんの消費税申告、住宅家賃は非課税?店舗・駐車場との違いを解説

税理士の菅原和望です。今回は大家さんの消費税について、住宅家賃と店舗・駐車場の取扱いの違いを整理していきます。

賃貸経営をしていると消費税の取扱いが複雑に感じられることがあります。今回は住宅家賃と事業用家賃の消費税の違いを整理します。同じ建物内でも住居部分と店舗部分が混在しているケースもあり、部分ごとに消費税の取扱いが異なる点を正しく理解しておくことが申告の第一歩になります。

住宅家賃と消費税

居住用家賃は非課税

契約上、居住の用に供することが明らかな住宅の家賃は、消費税が非課税とされています。賃貸借契約書に「住居として使用する」旨が明記されていることが非課税適用の前提となるため、契約書の文言も忘れずに確認しておきましょう。古い契約書では用途の記載が曖昧なこともあるため、更新のタイミングで見直しておくと安心です。

礼金・更新料の扱い

住宅の賃貸に伴う礼金や更新料も、家賃の性質を持つものとして非課税として扱われます。一方、敷金のうち退去時に返還しない部分(償却分)も同様に非課税として扱われるのが一般的な取扱いです。原状回復費用として差し引く敷金精算分についても、住宅家賃に付随するものとして非課税扱いとなるのが一般的です。

事業用家賃と消費税

店舗・オフィスは課税取引

店舗やオフィスとして貸し付ける場合の家賃は、消費税の課税対象となります。テナントが仕入税額控除を受けるためにはインボイスの発行が必要になるため、事業用テナントを多く抱える大家さんはインボイス登録の要否もあわせて検討する必要があります。契約更新のタイミングでテナント側の意向を確認しておくと、登録の要否を判断しやすくなります。

駐車場・トランクルームの取扱い

青空駐車場やフェンス等の設備がない駐車場は非課税となる場合がありますが、構築物のある駐車場は課税対象となるのが原則です。アスファルト舗装やフェンス、区画線などの設備が施されている駐車場は、単なる土地の貸付けとは異なり施設の貸付けとみなされ、課税対象となる点に注意が必要です。契約書に駐車場の設備状況を明記しておくことで、後日の判断や税務調査の際にも根拠を示しやすくなります。

課税事業者となる場合の申告

基準期間の課税売上高の確認

基準期間の課税売上高が1,000万円を超えると、消費税の課税事業者として申告義務が生じます。基準期間とは原則として2期前(個人であれば前々年)の課税期間を指すため、当期の売上が急増しても課税事業者になるまでには一定のタイムラグがある点も押さえておきましょう。物件の買い増しなどにより売上が大きく増加する見込みがある場合は、早めに将来の課税事業者化を見据えた準備を進めることをおすすめします。

簡易課税制度の選択

賃貸業は簡易課税では第6種事業(みなし仕入率40%)に該当する場合が多く、原則課税との有利判定が重要です。大規模修繕など高額な設備投資を予定している年は、原則課税を選択した方が消費税の還付を受けられる可能性があるため、投資計画にあわせた課税方式の見直しも検討する価値があります。簡易課税を選択すると原則2年間は変更できないため、大規模修繕の予定がある場合は選択前に慎重なシミュレーションが必要です。

青葉区・都筑区の大家さんと消費税の論点

住宅と店舗・駐車場が混在する物件

青葉区・都筑区では、住居のほかに駐車場や小規模な店舗をあわせて貸しているケースが多く見られます。用途によって消費税の取扱いが分かれるため、契約ごとに区分した一覧を作っておくと、申告の必要性を判断しやすくなります。

課税売上高の増減があったときのご相談

新規物件の購入、大規模修繕、法人化の検討など、資金や税負担への影響が大きい意思決定の前に相談いただくことで、選択肢を踏まえた判断がしやすくなります。消費税の課税方式についても、投資計画とあわせて事前にシミュレーションをご提示しています。

消費税についてよくいただくご相談

契約区分ごとの集計のしかた

用途ごとに契約書と入金の記録を分けて保管しておくと、課税と非課税の集計を毎年同じ手順で進められます。駐車場や店舗の契約は件数が変動しやすいため、年度ごとに一覧を更新しておくと確認が楽になります。

管理会社からの資料の受け取り方

空き区画をどの用途で貸し出すかは不動産会社、その結果として消費税がどう変わるかは税理士に確認すると判断がしやすくなります。用途の変更は課税売上高に影響するため、契約を結ぶ前に相談しておくことをおすすめします。

まとめ

住宅家賃は非課税である一方、事業用の家賃や駐車場収入は課税対象となる場合があるため、契約内容ごとに消費税の取扱いを整理しておくことが大切です。

法人化の検討は「大家さんは法人化すべき?個人事業主との違いを税理士が比較」もご参照ください。

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よくある質問

Q. 住宅と駐車場をセットで貸している場合はどうなりますか？

A. 住宅に付随する一体の駐車場として非課税となる場合がありますが、契約形態により判断が分かれます。1台分のみを住宅入居者専用としている場合など、個別の契約内容によって取扱いが変わるため事前確認が必要です。

Q. 消費税の課税事業者になるとどんな手続きが必要ですか？

A. 消費税課税事業者届出書の提出や、消費税申告書の作成・提出が必要になります。

Q. 簡易課税と原則課税はどちらが有利ですか？

A. 経費の状況により異なるため、シミュレーションを行ったうえで選択することをおすすめします。設備投資の予定がある年は特に、両方式での試算結果を比較したうえで判断することが重要です。

Q. インボイス登録と課税事業者はどう関係しますか？

A. インボイス発行事業者になると自動的に課税事業者となり、消費税の申告義務が生じます。登録前に想定される消費税の負担額を試算しておくことをおすすめします。

Q. 消費税の申告が必要かどうかの確認だけでも相談できますか？

A. 申告が必要かどうかの確認のみでもご相談いただけます。直近の家賃収入の内訳と契約ごとの用途がわかる資料をご用意いただければ、判定の考え方をご説明します。

Q. 簡易課税を選ぶべきか迷っている場合も相談できますか？

A. 収入の内訳と経費の状況を踏まえて、選択した場合の見込みを試算のうえご案内します。届出の期限管理まであわせてサポートいたします。

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この記事を書いた税理士

菅原和望（すがはらかずみ）税理士／菅原和望税理士事務所代表

東京地方税理士会緑支部所属／税理士登録番号第154708号（2024年11月登録）
登録内容は日本税理士会連合会の税理士情報検索サイト（登録番号 154708 で検索）および東京地方税理士会でご確認いただけます。
会計・税務の実務経験9年
株式会社カプロス代表（2015年12月設立／ダイヤモンドコア工法によるコンクリートの穿孔・切断・解体工事／施工エリア：関東・東北）
不動産賃貸業（賃貸物件の経営）

1993年生まれ。横浜市青葉区市ケ尾の菅原和望税理士事務所代表。自ら建設業の施工会社を経営し、不動産賃貸業も営む事業者としての立場もふまえ、クラウド会計（マネーフォワードクラウド）を活用した記帳・決算・確定申告までを一貫してサポートしています。

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