大家さん(不動産オーナー)の税務調査で気をつけたいポイントを解説

税理士の菅原和望です。今回は不動産所得の税務調査について、指摘されやすい項目と日頃の備えを整理していきます。

賃貸経営を行う大家さんも税務調査の対象となることがあります。特に複数物件を所有し所得規模が大きくなっている方や、経費の計上額が大きい方は、日頃から調査を意識した記帳を心がけることが重要です。事前に指摘されやすいポイントを把握しておくことで、日頃の記帳や資料保存の意識も変わってきます。

不動産所得の税務調査の特徴

調査対象となりやすいケース

多額の減価償却費や修繕費の計上、家賃収入と入金額の不一致などがある場合、税務調査の対象となりやすい傾向があります。また、前年と比較して所得が大きく変動している場合も、その理由が明確でないと調査対象として選定されやすくなります。変動の理由を説明できる資料をあらかじめ用意しておくと安心です。

資料提示の準備

賃貸借契約書、家賃入金明細、経費の領収書等をあらかじめ整理しておくことで、調査対応がスムーズになります。年ごとにファイルを分けて保管しておくと、調査の際に該当年分の資料をすぐに提示できます。デジタルデータとして保存しておくことも検索性を高める上で有効です。

指摘されやすい項目

修繕費と資本的支出の区分

高額な工事費用を安易に修繕費として一括計上していると、資本的支出として否認されるリスクがあります。否認された場合は修正申告により過年度に遡って税負担が増えることもあるため、工事内容の内訳を明確にしておくことが重要です。

家事按分の妥当性

自宅の一部を管理事務所として使用している場合の経費按分について、合理的な根拠が求められます。使用面積の割合や使用時間の実態など、按分の根拠を説明できる資料を残しておくことをおすすめします。間取り図や使用状況のメモを残しておくと、後日の説明もスムーズです。

名義預金・贈与の認定

家族名義の預金口座への資金移動が、贈与や名義預金として認定されるケースもあるため注意が必要です。家賃収入の管理を家族名義の口座で行っている場合は、資金の流れを説明できるよう記録を残しておくことが望ましいでしょう。

税務調査への備え

日頃からの帳簿整備

日々の取引を正確に記帳し、証憑書類を保存しておくことが、調査対応の基本となります。クラウド会計ソフトを活用すれば、記帳の正確性を保ちながら証憑データも一元管理しやすくなります。

税理士の立会い

税務調査の通知を受けた際は、事前に税理士へ相談し、立会いを依頼することで適切な対応が可能になります。事前に想定される質問への回答を整理しておくことで、調査当日の対応もスムーズになります。

青葉区・都筑区の大家さんと税務調査

長く保有している物件ほど論点が増える

青葉区・都筑区では、代々受け継いだ土地に建てた物件を長く保有されている方が多くいらっしゃいます。保有期間が長いほど修繕や名義に関する経緯も積み重なるため、当時の資料を整理しておくと、いざ調査の連絡があったときに落ち着いて対応できます。

調査の連絡を受けたらまずご相談ください

新規物件の購入、大規模修繕、法人化の検討など、資金や税負担への影響が大きい意思決定の前に相談いただくことで、選択肢を踏まえた判断がしやすくなります。税務調査への備えとしても、日頃から税理士と密に連携しておくことをおすすめします。

税務調査についてよくいただくご相談

帳簿と証憑を日頃から整えておく大切さ

帳簿と証憑がその都度ひもづいた状態になっていれば、調査で資料を求められても落ち着いて対応できます。特に大きな支出は、契約書や見積書まで一組で残しておくことが大切です。

管理会社や工務店への確認の進め方

工事の内容は工務店、入居や退去の経緯は管理会社、税務上の説明は税理士が担う部分です。調査の連絡を受けた段階でそれぞれに確認を依頼しておくと、当日までに必要な資料をそろえられます。

まとめ

税務調査で慌てないためには、日頃からの適正な記帳と証憑の保存が何より重要です。日々の積み重ねが、いざという時の安心につながります。調査の通知を受けた場合は早めに税理士へご相談ください。特に初めて税務調査の通知を受けた方は不安を感じやすいものですが、事前準備をしっかり行うことで落ち着いて対応することができます。

修繕費の区分については「大家さんの経費、修繕費と資本的支出の判断を税理士が解説」もあわせてご覧ください。

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よくある質問

Q. 税務調査の連絡はどのように来ますか？

A. 通常は税務署から電話や文書で事前通知があり、日程調整のうえで調査が行われます。通知を受けたら、まず顧問税理士へ連絡し、日程や準備資料について相談することをおすすめします。

Q. 税務調査には必ず対応しなければなりませんか？

A. 正当な理由なく調査を拒否することはできませんが、日程の調整は可能です。事前に税理士へ相談し、無理のない日程で対応できるよう調整することが可能です。

Q. 調査で誤りが見つかった場合はどうなりますか？

A. 修正申告を行い、状況に応じて過少申告加算税等が課される場合があります。誤りの内容によっては延滞税も発生するため、早期に是正することが望ましいです。

Q. 税理士に依頼していれば調査は来ませんか？

A. 税理士に依頼していても調査対象となる可能性はありますが、適正な記帳により指摘リスクを抑えられます。日頃から税理士と連携し、疑問点をその都度解消しておくことが指摘リスクの軽減につながります。

Q. 税務調査の連絡が来てからでも依頼できますか？

A. 連絡を受けた後のご依頼も承っております。事前に帳簿と証憑を確認し、想定される質問への回答を一緒に準備してから当日を迎えられるようにします。

Q. 調査の当日に立ち会ってもらえますか？

A. 税理士が立ち会い、調査官とのやり取りや資料の説明を担います。調査後の対応が必要になった場合も、そのまま継続してサポートいたします。

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この記事を書いた税理士

菅原和望（すがはらかずみ）税理士／菅原和望税理士事務所代表

東京地方税理士会緑支部所属／税理士登録番号第154708号（2024年11月登録）
登録内容は日本税理士会連合会の税理士情報検索サイト（登録番号 154708 で検索）および東京地方税理士会でご確認いただけます。
会計・税務の実務経験9年
株式会社カプロス代表（2015年12月設立／ダイヤモンドコア工法によるコンクリートの穿孔・切断・解体工事／施工エリア：関東・東北）
不動産賃貸業（賃貸物件の経営）

1993年生まれ。横浜市青葉区市ケ尾の菅原和望税理士事務所代表。自ら建設業の施工会社を経営し、不動産賃貸業も営む事業者としての立場もふまえ、クラウド会計（マネーフォワードクラウド）を活用した記帳・決算・確定申告までを一貫してサポートしています。

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