大家さんの物件売却・買い替え、譲渡所得の税務上の注意点を解説

税理士の菅原和望です。今回は賃貸物件を売却・買い替えするときの譲渡所得について整理していきます。

所有する賃貸物件の売却や買い替えにおいては、所有期間や取得費によって税負担が大きく変わるため、事前の確認が欠かせません。

不動産譲渡所得の基本

譲渡所得の計算方法

売却価額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、給与所得等とは分離して課税されます。分離課税であるため、給与所得の多寡にかかわらず一定の税率が適用される点は他の所得と異なる特徴です。

長期譲渡・短期譲渡の違い

所有期間が5年を超える長期譲渡は税率約20.315%、5年以下の短期譲渡は税率約39.63%と大きく異なります。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定するため、売却時期によって適用される税率が変わる点に注意が必要です。

取得費・譲渡費用の考え方

取得費に含まれるもの

購入代金のほか仲介手数料や登記費用等も取得費に含めることができ、建物部分は減価償却後の金額となります。購入時の契約書や領収書を保管しておくことで、取得費を正確に計算しやすくなります。将来の売却に備え、早めに整理しておくことをおすすめします。

取得費が不明な場合の概算取得費

取得費が不明な場合、売却価額の5%を概算取得費として計算する方法もありますが、税負担が大きくなる傾向があります。古い物件ほど購入時の資料が見つかりにくいため、日頃から契約関係書類を整理しておくことが重要です。デジタルデータとして保存しておくと、紛失リスクを減らせます。

売却・買い替え時の注意点

買い替え特例等の特例制度

一定の要件を満たす場合、事業用資産の買い替え特例など税負担を軽減できる特例が適用できる場合があります。特例の適用には細かい要件があるため、売却前の段階で適用可否を確認しておくことが重要です。要件を満たさない場合は想定より税負担が大きくなることもあるため注意しましょう。

消費税の取扱い

建物の売却は消費税の課税対象となる場合があり、土地の売却は非課税となるため、按分計算が必要です。売買契約書に土地・建物の内訳が明記されていない場合は、固定資産税評価額などをもとに合理的に按分する必要があります。按分方法によって消費税額が変わるため、根拠資料を残しておくことが望ましいです。

青葉区・都筑区の大家さんの売却のご相談

保有期間が長い物件が多いという事情

青葉区・都筑区では、取得から相当の年数が経った物件を売却されるケースが多く、当時の契約書が見つからないというご相談もいただきます。取得したときの資料が計算の出発点になるため、売却を考え始めた段階で手元の資料を確認しておくことをおすすめします。

売買契約を結ぶ前のご相談が有効な理由

新規物件の購入、大規模修繕、法人化の検討など、資金や税負担への影響が大きい意思決定の前に相談いただくことで、選択肢を踏まえた判断がしやすくなります。売却・買い替えのご相談についても、税負担のシミュレーションを含めて対応いたします。

売却・買い替えでよくいただくご相談

取得時の資料をそろえるポイント

購入時の契約書や仲介手数料の領収書は、売却を考えるずっと前から残しておくことが結果的に大きな差になります。取得の経緯がわかる資料は、年数が経つほど探すのが難しくなるためです。

不動産会社との売却時期の相談のしかた

売却の時期や価格は不動産会社、残債の処理は金融機関、譲渡所得の計算と申告は税理士が担う領域です。売る時期によって税負担が変わる場合があるため、売買契約を結ぶ前に一度相談しておくと選択肢を比べられます。

まとめ

物件の売却・買い替えは税負担が大きく変わるため、所有期間や取得費の資料を確認したうえで、事前にシミュレーションを行うことが重要です。売却時期や取得費の計算方法によって税負担が大きく変わるため、複数のシナリオを比較したうえで判断することをおすすめします。

廃業を伴う場合は「大家さんが賃貸経営をやめるとき｜廃業手続きと確定申告の注意点を解説」もあわせてご覧ください。

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よくある質問

Q. 取得費の資料が見つからない場合はどうすればよいですか？

A. 購入時の契約書等を探すほか、概算取得費による計算も選択肢となりますが、税負担への影響を確認しましょう。金融機関の取引履歴や登記簿からある程度の取得費を推定できる場合もあります。

Q. 買い替え特例はどのような場合に使えますか？

A. 事業用資産を買い替える場合など、一定の要件を満たすことで課税の繰延べが可能な特例があります。適用を受けるには買い替え資産の取得時期など細かい要件があるため、事前確認が欠かせません。

Q. 売却して赤字になった場合も申告は必要ですか？

A. 譲渡損失が生じた場合でも、他の譲渡所得との通算や申告により有利になることがあるため確認が必要です。損失が出た場合でも申告しておくことで、翌年以降の繰越控除につながるケースもあります。詳しくは税理士にご確認ください。

Q. 消費税はどのように計算しますか？

A. 建物部分の売却対価に対して消費税が課税されるため、土地と建物の按分計算が必要です。按分方法によって納税額が変わるため、合理的な根拠をもって計算することが大切です。

Q. 売却した場合の税額を事前に試算してもらえますか？

A. 購入時の契約書と売却の条件がわかる資料をもとに、概算の試算をお示しします。売る時期による違いもあわせてご説明します。

Q. 取得したときの契約書が見つからない場合はどうなりますか？

A. 手元に残る資料から取得費を確認できないか一緒に探し、それでも判明しない場合の取扱いについてご説明します。

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この記事を書いた税理士

菅原和望（すがはらかずみ）税理士／菅原和望税理士事務所代表

東京地方税理士会緑支部所属／税理士登録番号第154708号（2024年11月登録）
登録内容は日本税理士会連合会の税理士情報検索サイト（登録番号 154708 で検索）および東京地方税理士会でご確認いただけます。
会計・税務の実務経験9年
株式会社カプロス代表（2015年12月設立／ダイヤモンドコア工法によるコンクリートの穿孔・切断・解体工事／施工エリア：関東・東北）
不動産賃貸業（賃貸物件の経営）

1993年生まれ。横浜市青葉区市ケ尾の菅原和望税理士事務所代表。自ら建設業の施工会社を経営し、不動産賃貸業も営む事業者としての立場もふまえ、クラウド会計（マネーフォワードクラウド）を活用した記帳・決算・確定申告までを一貫してサポートしています。

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