住宅ローン控除の延長・拡充｜令和8年度税制改正のポイントを税理士が解説

令和8年度税制改正（改正法は令和8年3月31日に成立・公布）では、住宅ローン控除の適用期限が令和12年12月31日の入居分まで5年延長され、省エネ性能の高い既存住宅の借入限度額の引上げなどの見直しが行われました。見直し後の内容は、令和8年1月1日以後に入居する場合に適用されます。マイホームの取得や住み替えを検討している方に関わる改正です。特に令和8年以降に住宅を取得する方は、令和7年までの制度と比べて借入限度額や控除期間がどのように変わるのかを事前に把握しておくことが、資金計画を立てるうえでも重要になります。控除期間は住宅の種類に応じて13年間または10年間と長期にわたるため、将来の家計の見通しを立てる際の材料としても活用できます。本記事では、横浜市青葉区の菅原和望税理士事務所が、住宅ローン控除の延長・拡充の内容と実務上の注意点をわかりやすく解説します。住宅ローン控除は数百万円単位の税負担軽減につながることもある制度のため、購入タイミングや住宅の性能によって適用条件がどう変わるかを理解しておくことが大切です。住宅の購入は人生で最も大きな買い物の一つであるため、税制優遇の内容を踏まえた資金計画を立てることが、無理のない住宅取得につながります。住宅ローンは数十年単位で返済が続くことが一般的であるため、控除額だけでなく金利タイプや返済期間なども含めて総合的に比較検討することが望ましいといえます。

住宅ローン控除の延長・拡充の概要と借入限度額の区分

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除、いわゆる住宅ローン控除については、適用期限が5年間延長されるとともに、既存住宅に係る借入限度額の拡充などの見直しが行われました。令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居する場合の借入限度額は、次のとおりです（控除率はいずれも0.7％）。かっこ内は、若者夫婦世帯・子育て世帯にあたる「特例対象個人」(年齢40歳未満で配偶者を有する者、年齢40歳以上で40歳未満の配偶者を有する者、または19歳未満の扶養親族を有する者)の金額です。新築住宅・買取再販住宅は、認定住宅4,500万円（5,000万円）、ZEH水準省エネ住宅3,500万円（4,500万円）、省エネ基準適合住宅2,000万円（3,000万円）で、控除期間は13年です。既存住宅（中古住宅）は、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅3,500万円（4,500万円）、省エネ基準適合住宅2,000万円（3,000万円）で控除期間は13年、これら以外の既存住宅（省エネ基準に適合しない買取再販住宅を含みます）は2,000万円で控除期間は10年です。新築の省エネ基準適合住宅は、令和7年入居までの3,000万円（特例対象個人4,000万円）から引き下げられており、令和10年以後の入居では原則として対象外となります（令和9年12月31日までに建築確認を受けたもの、または令和10年6月30日までに建築されたものは、借入限度額2,000万円・控除期間10年）。省エネ基準に適合しない新築住宅（その他の住宅）は原則として住宅ローン控除の対象外ですが、令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの、または令和6年6月30日までに建築されたものは、借入限度額2,000万円・控除期間10年で対象になります。床面積は原則50㎡以上ですが、合計所得金額が1,000万円以下の年に限り、40㎡以上50㎡未満の住宅も対象になります（今回の改正で既存住宅にも広がりました）。ただし、特例対象個人の上乗せは、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅には適用されません。また、住宅ローン控除を受けられるのは合計所得金額が2,000万円以下の年に限られます。特例対象個人と特例対象個人以外とで借入限度額に差が設けられているのは、子育て世帯や若年層の住宅取得を後押しする政策的な狙いがあるためであり、ご自身がどちらの区分に該当するかによって利用できる控除額が大きく変わる点は特に注意が必要です。あわせて、耐震改修・特定改修工事・認定住宅等の新築等をした場合の特別控除についても、適用期限が令和10年12月31日まで3年延長されるなどの見直しが行われています。これらの改修系の特例は住宅ローンを利用しない場合でも適用できることがあるため、リフォームを検討している方も対象になるかどうか確認しておく価値があります。特に耐震改修や省エネ改修は、工事の内容や費用によって適用できる特例が異なるため、リフォーム会社と相談する際に税制上の優遇措置も含めて計画を立てるとよいでしょう。

住宅ローン控除の延長・拡充が住宅購入計画に与える影響

マイホームの取得や住み替えを検討されている方は、確定申告での適用に備えて要件を確認しておくとよいでしょう。特に特例対象個人に該当するかどうかで借入限度額が大きく変わるため、ご自身やご家族の年齢・扶養状況を踏まえて、どの区分に当てはまるかを事前に確認しておくことをお勧めします。住宅事業者から提示される資金計画書には住宅ローン控除の見込み額が記載されていないことも多いため、ご自身でも概算の控除額を把握しておくと、資金計画の精度が高まります。控除額の概算を把握する際は、借入金額・借入期間・金利タイプに加えて、住宅の性能区分によって上限額が変わることも踏まえたうえで、複数のパターンを比較しておくと安心です。所得控除全般については所得控除の種類と控除額をまとめた記事もご参照ください。また、住宅ローン控除は所得税から控除しきれない金額がある場合、一定の範囲で住民税からも控除される仕組みになっているため、ご自身の所得税額が少ない場合でも控除の効果を確認しておくとよいでしょう。

住宅ローン控除の延長・拡充に関するよくある質問

Q. 住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要ですか？
A. 給与所得者の場合、住宅ローン控除の適用を受ける最初の年は原則として確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で控除を受けられるケースが一般的ですが、勤務先への必要書類の提出が必要になります。初年度の確定申告では、住宅借入金等特別控除額の計算明細書のほか、家屋の登記事項証明書、工事請負契約書または売買契約書の写し、金融機関の年末残高等証明書などが必要になるため、余裕を持って準備しておきましょう。住民票の写しの添付は不要です。また、「調書方式」に対応した金融機関からの借入れでは、年末残高等証明書の添付も不要です。e-Taxで申告する場合は、これらの添付書類をイメージデータ（PDF形式）で提出することもできます。また、登記事項証明書は、計算明細書に不動産番号を記載することで添付を省略できます。なお、年末調整で住宅ローン控除の適用を受ける際は、税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と、金融機関から交付される年末残高等証明書を勤務先に提出します。「調書方式」に対応した金融機関から借り入れている場合（令和6年1月1日以後に入居した方から順次移行）は、年末残高等証明書の提出は不要です。

Q. 住み替えの場合も住宅ローン控除は使えますか？
A. 買い替えによる住み替えの場合も、要件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けられる可能性があります。ただし、以前の住宅の譲渡について特例を利用する場合など、他の制度との併用可否に注意が必要なケースがありますので、事前の確認をおすすめします。以前の住宅の売却で損失が出た場合の「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、住宅ローン控除と併用できます。一方、売却益について3,000万円の特別控除や買換えの特例などの適用を、新居に入居した年とその前2年・後3年の計6年間に受けると、住宅ローン控除は受けられません。この場合はどちらを使うかを個別に検討する必要があります。売却のタイミングと新居の購入・入居のタイミングが年をまたぐ場合は、それぞれの特例の適用年数の数え方にも注意が必要です。住み替えにあたって新居の取得を先行させる場合と、旧居の売却を先行させる場合とでは、利用できる特例の組み合わせが変わることもあるため、具体的な取引の順序が決まった段階で税理士に相談することをお勧めします。

まとめ

住宅ローン控除の延長・拡充は、住宅取得を検討する多くの方に関係する改正です。特に借入限度額や控除期間は、住宅の性能(認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅)や新築・中古の別によって細かく分かれているため、購入予定の住宅がどの区分に該当するかを住宅事業者に確認しておくことをお勧めします。省エネ基準適合住宅（ZEH水準に満たないもの）の新築は、令和10年1月1日以後に建築確認を受けるものから、原則として住宅ローン控除の対象外となります。また、土砂災害特別警戒区域などの災害危険区域等（いわゆる災害レッドゾーン）にある新築住宅（建売住宅などの取得を含みます）は、令和10年1月1日以後に入居する場合、対象外となります（一定の建替えなどを除きます。既存住宅の取得やリフォームは対象です）。特に「その他の住宅」に区分される省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則として住宅ローン控除の対象外となるため、契約前に建築事業者へ省エネ性能の区分を必ず確認しておきましょう。新築だけでなく中古住宅の取得を検討している方も、耐震基準を満たすこと（昭和57年1月1日以後に建築された住宅など）が適用の条件となり、省エネ性能によって借入限度額や控除期間が異なるため、物件選びの段階から税制優遇の内容もあわせて考慮するとよいでしょう。特に住宅ローンの借入額や返済期間を検討する初期段階から、住宅ローン控除による税負担軽減効果を織り込んでおくことで、より実態に近い資金計画を立てることができます。令和8年度税制改正の全体像は令和8年度税制改正まとめのページでご覧いただけます。改正の詳細は国税庁の公式サイトでも公表されていますので、あわせてご確認ください。

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