大家さん・不動産オーナーの税務完全ガイド｜不動産所得・事業的規模・減価償却と修繕費・消費税・法人化・売却・相続まで税理士が解説

皆様、こんにちは。税理士の菅原和望です。

このページは、大家さん・不動産オーナー（アパート・マンション・戸建て・駐車場・テナントの貸付け）の税務について、開業時の届出から不動産所得の計算・経費・減価償却と修繕費・青色申告・損益通算・消費税とインボイス・法人化・売却・相続まで、当事務所の大家さん向けコラム全体を1枚にまとめた総合ガイドです。私自身も不動産賃貸業を営んでおり、修繕費の判断や空室時の資金繰りはオーナーとして経験しています。はじめて税理士に相談する方は、まずこのページで全体像をつかみ、気になるテーマの詳細記事へ進んでください。

この記事の結論（先に3行で）

大家さんの税務は「事業的規模（5棟10室）かどうか」で分かれます。青色申告特別控除の額、家族への給与、取壊し損失や貸倒れの扱いがここで決まります。
節税の中心は減価償却と修繕費の判断です。建物と設備を分けて償却し、工事は修繕費か資本的支出かを見積段階で整理します。
出口（売却・法人化・相続）は所有期間5年・課税所得900万円前後・小規模宅地等の特例が判断の軸です。数年前から準備すると選べる手が増えます。

不動産所得とは｜範囲と「事業的規模」がすべてを分ける

土地・建物・駐車場などを貸して得る所得は不動産所得です（総収入金額 − 必要経費）。収入には家賃・共益費のほか、返還しない礼金・更新料、敷金のうち返還しないことが確定した部分、火災保険金などが含まれます。なお、民泊（住宅宿泊事業）のように宿泊サービスとして提供するものは不動産所得ではなく雑所得または事業所得として扱われるため、同じ物件でも所得区分が変わります。

不動産所得で最も重要なのが事業的規模の判定です。貸間・アパートならおおむね10室以上、独立家屋ならおおむね5棟以上（いわゆる5棟10室基準）で原則として事業的規模とされ、次のように取扱いが変わります（国税庁 No.1373）。

項目	事業的規模	それ以外（業務的規模）
青色申告特別控除	最大65万円（複式簿記＋e-Tax。令和9年分以後は要件により75万円）	最大10万円
青色事業専従者給与・白色の事業専従者控除	適用あり	適用なし
建物の取壊し・除却などの資産損失	全額を必要経費（赤字なら繰越可）	その年の不動産所得を限度に必要経費
家賃の貸倒損失	回収不能になった年の必要経費	収入に計上した年にさかのぼって計算し直す
小規模企業共済	加入できる場合がある	原則加入不可

区分所有マンションは1室ごとに数え、戸建て1棟は2室分、駐車場は実務上5台分で1室相当として換算し、組み合わせで判定するのが一般的です（通達上は「貸室1室分と同程度」の実質判断）。

開業時の手続き｜開業届・青色申告承認申請・専従者給与の届出

届出	提出期限	ポイント
個人事業の開業・廃業等届出書（開業届）	貸付けを始めた年分の所得税の確定申告期限まで（令和8年1月1日以後の開業から。従来は1か月以内）	相続で引き継いだ場合も同様
所得税の青色申告承認申請書	貸付開始日から2か月以内（1月1日〜15日の開始はその年の3月15日まで）。すでに貸付中なら青色にしたい年の3月15日まで	遅れるとその年は白色申告
青色事業専従者給与に関する届出書	その年の3月15日まで（1月16日以後の開始は2か月以内）	事業的規模の場合のみ有効
消費税課税事業者選択届出書・インボイス登録	必要に応じて	事業用テナントや店舗を貸す場合に検討

物件の下見の交通費や勉強のための書籍代など、開業前の支出は開業費として扱える場合があります。領収書は購入前から保管してください。

関連記事：大家さん開業時の税務手続き｜開業届・青色申告承認申請書を解説

収入と経費｜計上時期・必要経費の範囲・家事按分

家賃は契約で定めた支払日の属する年の収入に計上します（実際の入金日ではありません）。礼金・更新料は契約の効力が生じた日、敷金・保証金は返還しないことが確定した日に収入にします。滞納家賃も、契約上の支払日が来ていれば収入です。

必要経費になるもの	注意点
固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税・印紙税	自宅部分は除く。取得時の税金は取得費ではなく経費にできる
借入金の利子	元本の返済は経費にならない。土地取得分の利子は損益通算の制限あり（後述）
減価償却費	建物・設備のみ。土地は償却しない
修繕費	資本的支出との区分が必要（後述）
管理委託料・仲介手数料・入居者募集の広告費	役務の提供が完了した時点で計上。年払いは期間按分
火災保険料・地震保険料	複数年分の一括払いは期間按分
税理士報酬・通信費・交通費・自宅の一部を管理事務に使う場合の按分費用	按分は面積・時間などの合理的基準で、継続して適用

減価償却と修繕費｜耐用年数・建物と設備の区分・資本的支出

建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造の住宅用が47年、木造の住宅用が22年、軽量鉄骨造は骨格材の厚みにより19年または27年です。建物本体と建物附属設備（電気・給排水・ガス設備などはおおむね15年）を分けて計上すると、初期の償却費を厚くできます。中古物件は簡便法（法定耐用年数を全部経過した資産は法定耐用年数×20%、一部経過なら「法定耐用年数 − 経過年数＋経過年数×20%」、1年未満切捨て・2年未満は2年）で償却期間を短縮できます。土地と建物を一括購入した場合は、契約書の内訳や固定資産税評価額の比率などで合理的に按分します（国税庁 No.2100）。

工事費用は、修繕費（支出した年の経費）か資本的支出（資産に計上して減価償却）かの区分が税務調査で最も見られる論点です。原状回復や維持管理のための支出は修繕費、価値や耐久性を高める支出は資本的支出が原則ですが、判断が難しい場合は次の形式基準が使えます（国税庁 No.1379）。

1件の支出が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で行う修理 → 修繕費
区分が明らかでない支出で、60万円未満または前年末の取得価額のおおむね10%以下 → 修繕費として処理できる
それでも区分できない場合は、継続適用を条件に「支出額の30%」と「前年末の取得価額の10%」のいずれか少ない金額を修繕費、残りを資本的支出とする方法がある

外壁塗装・屋上防水・給湯器交換・キッチンのグレードアップなどは、工事内容を見積書の段階で分けておくと、後の判断と説明が容易になります。

青色申告と家族への給与｜65万円控除・令和9年分からの改正・会計ソフト

事業的規模の大家さんは、複式簿記で記帳し、e-Taxで申告すれば最大65万円の青色申告特別控除が受けられます。令和9年分（2027年分）以後は、優良な電子帳簿を保存すると最大75万円になる一方、書面申告の控除は10万円が上限になり、前々年の不動産収入が1,000万円を超える方が簡易な記帳のままだと10万円控除も受けられません（国税庁「令和9年分から青色申告特別控除はどう変わる？」）。事業的規模に満たない場合は、複式簿記にしても控除は10万円です。

配偶者や親族が入居者対応・清掃・経理を担っているなら、事業的規模であれば届出のうえ青色事業専従者給与を経費にできます（白色申告なら事業専従者控除：配偶者86万円・その他50万円が上限）。給与を受ける家族は配偶者控除・扶養控除の対象から外れるため、世帯全体で有利かを比較してください。青色申告の赤字は翌年以後3年間繰り越せます。

クラウド会計を使えば、家賃の入金明細の自動取込、物件別の損益管理、e-Tax申告まで一つの流れで行えます。令和9年分以後の75万円控除に必要な「優良な電子帳簿」も会計ソフト側で対応します。

損益通算と複数物件｜物件間は自由、土地の借入金利子は制限あり

複数の物件を持っていても、不動産所得は全物件を合算して1つの金額として申告します。黒字の物件と赤字の物件は自由に相殺できます。不動産所得全体が赤字になった場合は給与所得などと損益通算できますが、赤字のうち土地の取得に対応する借入金の利子に相当する部分は、なかったものとみなされて損益通算できません（建物分の利子は可）。借入明細から土地・建物の按分を確認し、物件ごとに記録しておく必要があります。国外の中古建物の減価償却費による赤字も損益通算の対象外です。

会社員で副業として賃貸経営をしている方は、不動産所得が20万円以下でも、赤字で還付を受けたい場合や住民税の申告が必要な場合があります。給与と合算した税率で判断するため、物件購入前に年間の損益と納税額を試算しておくことをおすすめします。

関連記事：大家さんの複数物件経営、損益通算と資金計画を税理士が解説

消費税とインボイス｜住宅は非課税・テナントと駐車場は課税

貸付けの種類	消費税
住宅（契約で居住用と明らかなもの。礼金・更新料・共益費を含む）	非課税
住宅でも貸付期間が1か月未満のもの（民泊など）	課税
店舗・事務所・倉庫などの事業用	課税
駐車場（舗装・フェンス・区画などの設備がある、または住宅と別契約）	課税
土地のみ（青空駐車場として整備せず貸す場合など）	非課税

課税売上（テナント・駐車場など）が基準期間（前々年）で1,000万円を超えると課税事業者になります。簡易課税を選ぶ場合、不動産業は第6種事業（みなし仕入率40%）で、選択後は原則2年間継続します（国税庁 No.6509）。大規模修繕や新築で多額の消費税を払う年は、原則課税のほうが有利（還付の可能性）になることがあります。

事業用テナントを貸している場合、借主が仕入税額控除を受けるためにインボイス登録を求められることがあります。登録すると課税事業者になります。免税事業者のままの大家さんから借りる借主側は、経過措置により令和8年10月〜令和10年9月は支払った消費税の70%、その後50%・30%と控除割合が下がるため、賃料交渉の材料になることを理解しておいてください（国税庁令和8年度税制改正特集）。住宅のみを貸している大家さんには、インボイス登録は原則として不要です。

法人化｜課税所得900万円の目安と3つの方式

個人の所得税・住民税は合わせて最高55%の累進課税であるのに対し、法人の実効税率はおおむね30%前後（所得800万円以下の部分は軽減）です。一般に課税所得が900万円前後を継続して超えるあたりから法人化の検討に入りますが、法人化すると役員本人の社会保険加入、赤字でも法人住民税の均等割（年7万円程度から）、設立費用がかかります。

大家さんの法人化には3つの方式があります。①管理委託方式（物件は個人所有のまま、管理料を法人に払う）、②サブリース方式（法人が一括借上げして転貸）、③所有方式（物件を法人に移す）。所得分散の効果は③が最も大きい一方、物件の移転に登録免許税・不動産取得税がかかり、個人側では譲渡所得が生じます。借入金の引き継ぎや金融機関の同意も必要なため、数年単位の計画で進めます。

売却と廃業｜譲渡所得・5年の壁・届出

物件を売却した利益は、他の所得と分けて課税される分離課税の譲渡所得です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下なら短期譲渡所得（39.63%）と、税率が約2倍違います。取得費は購入代金・仲介手数料・登記費用などから建物の減価償却費相当額を差し引いた金額で、契約書などの資料がないと売却価額の5%を取得費とみなす概算取得費になり、税負担が大きくなりがちです。建物部分の売却は消費税の課税対象になる場合があります。

賃貸物件の売却で損失が出ても、給与などとの損益通算や翌年以後への繰越はできず、同じ年の他の不動産の譲渡益との通算に限られます（損益通算・繰越ができるのは一定の居住用財産の特例のみ）。

賃貸経営をやめるときは、廃業届と青色申告の取りやめ届出書（いずれも廃業した年分の確定申告期限まで）、課税事業者なら消費税の事業廃止届出書を提出し、廃業年分の申告には未収家賃や精算金、建物の取壊し損失を反映します。

資金繰り・税務調査・老後資金

資金繰り：賃貸経営には「デッドクロス」と呼ばれる局面があります。借入の元本返済額が減価償却費を上回ると、帳簿上は黒字で税金が増えるのに手元資金は減っていきます。償却が終わる時期と返済計画を重ねて確認し、家賃数か月分の運転資金と修繕積立を別に確保してください。所得税の予定納税（7月・11月）、固定資産税（年4回）も資金繰り表に入れておきます。

税務調査：大家さんの調査で指摘されやすいのは、修繕費と資本的支出の区分、家事按分の根拠、家賃と入金額の不一致、家族名義口座への入金（名義預金や贈与と見られる）です。契約書・見積書・通帳・管理会社の収支報告書を7年間保存しておけば、ほとんどの質問に答えられます。

老後資金：事業的規模の大家さんは小規模企業共済（掛金月1,000円〜7万円、全額所得控除）に加入できる場合があり、iDeCoと併用できます。退職金のない個人オーナーの所得控除と将来資金の両方に効きます。

相続と次の世代へ｜貸家建付地・小規模宅地等の特例

賃貸物件は相続税の評価で有利になる面があります。貸している建物の敷地は貸家建付地として自用地より低く評価され、さらに要件を満たせば小規模宅地等の特例により貸付事業用の宅地は200㎡まで評価額が50%減額されます（相続開始前3年以内に貸付けを始めた宅地は原則対象外。国税庁 No.4124）。一方で、相続人が複数いる場合の共有は後の売却や修繕の意思決定を難しくするため、生前に承継の方針を決めておくことが大切です。相続した物件は、被相続人の取得費・取得時期・償却方法を引き継いで計算します。

当事務所では、相続税・贈与税のご相談は顧問契約をいただいているお客様とそのご家族を対象にお受けしています。詳しくは相続関連サービスをご覧ください。

年間スケジュール｜大家さんの税務カレンダー

時期	やること
1月	前年分の帳簿を締める。管理会社の年間収支報告書・借入金の返済予定表・保険料控除証明書をそろえる。償却資産申告（償却資産がある場合、1月31日まで）
2月16日〜3月15日	所得税の確定申告・納付。青色申告承認申請の期限
3月31日	個人事業者の消費税の申告・納付（課税事業者のみ）
4〜6月	固定資産税・都市計画税の納税通知（年4回納付）。住民税の通知（6月）
7月・11月	所得税の予定納税
8月	個人事業税の通知（不動産貸付業として一定規模以上の場合）
12月	翌年の消費税の課税方式の届出は12月31日まで。大規模修繕の実施時期と年内の収支見込みを確認

よくあるご質問

区分マンションを3室貸しています。青色申告で65万円控除は受けられますか

3室では事業的規模（おおむね10室以上）に達しないため、複式簿記で記帳しても青色申告特別控除は最大10万円です。それでも赤字の3年繰越などの特典はあるので、青色申告にする価値はあります。室数が増えて事業的規模になった年から65万円（令和9年分以後は要件により75万円）が受けられます。

外壁塗装に300万円かかりました。全額その年の経費にできますか

既存の外壁と同程度の塗料で塗り直す原状回復なら修繕費として全額経費にできる可能性が高く、遮熱・防水など機能を高める工事は資本的支出として減価償却になります。1つの工事に両方が含まれる場合は見積書で分けてもらい、写真と内訳を保存してください。判断に迷う部分は形式基準（60万円未満、または取得価額の10%以下）も使えます。

住宅しか貸していません。インボイス登録は必要ですか

住宅家賃は非課税なので、借主が仕入税額控除を必要とすることはなく、登録は不要です。店舗・事務所・設備のある駐車場を貸している場合は、借主が事業者なら登録を求められることがあります。

サラリーマン大家です。赤字なら確定申告しなくてよいですか

申告義務がない場合でも、不動産所得の赤字（土地の借入金利子分を除く）を給与所得と損益通算すると源泉徴収された所得税が還付されます。初年度は登記費用や不動産取得税で赤字になりやすいので、申告したほうが有利なことが多いです。

顧問契約をしなくても、確定申告だけ依頼できますか

可能です。料金表に確定申告のみの料金を掲載しています。給与所得のある会社員大家さんの単発のご依頼も承ります。

まとめ税理士からのアドバイス

大家さんの税務は、「事業的規模の判定」「減価償却と修繕費」「損益通算の制限」「出口の設計」の4点を押さえれば、毎年の申告で迷うことはほとんどなくなります。私自身も物件を持つ立場として、修繕のタイミングや空室期間の資金繰り、法人化の損益分岐を自分の数字で判断してきました。机上の計算ではなく、賃貸経営が長く続く形での税務をご提案します。

当事務所は横浜市青葉区・市が尾駅徒歩2分で、大家さんの確定申告から記帳、修繕費の判断、消費税、法人化の試算まで、代表税理士が直接担当しています。顧問契約をご検討の方の初回面談は無料です。お問い合わせフォームまたはLINEからお気軽にご連絡ください。

大家さん向けのサービス内容と料金は、大家さん・不動産オーナーの確定申告・税務顧問のページにまとめています。

関連記事：横浜市青葉区・都筑区の大家さんが顧問税理士をつけるメリットと選び方

参考資料（一次情報）

免責事項

本記事は、掲載時点の法令等に基づく一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案に対する税務上の判断や助言を行うものではありません。制度は改正されることがありますので、実際の手続きの際は最新の情報をご確認ください。記事の内容に関するご質問や、記事の内容についてのスポットでのご相談はお受けしておりません。顧問契約をご検討の方には、初回無料の面談を行っています。本記事の内容を利用したことにより生じた損害について、当事務所は一切の責任を負いません。

この記事を書いた税理士

菅原和望（すがはらかずみ）税理士／菅原和望税理士事務所代表

東京地方税理士会緑支部所属／税理士登録番号第154708号（2024年11月登録）
登録内容は日本税理士会連合会の税理士情報検索サイト（登録番号 154708 で検索）および東京地方税理士会でご確認いただけます。
会計・税務の実務経験9年
株式会社カプロス代表（2015年12月設立／ダイヤモンドコア工法によるコンクリートの穿孔・切断・解体工事／施工エリア：関東・東北）
不動産賃貸業（賃貸物件の経営）

1993年生まれ。横浜市青葉区市ケ尾町の菅原和望税理士事務所代表。自ら建設業の施工会社を経営し、不動産賃貸業も営む事業者としての立場もふまえ、クラウド会計（マネーフォワードクラウド）を活用した記帳・決算・確定申告までを一貫してサポートしています。

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